La contestation des résolutions d'assemblée générale

 

 

1.    Qui peut contester une résolution ?

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (art. 42 L. 65) peuvent contester une décision de l'assemblée.

Pour contester une décision il faut donc soit avoir été absent au vote, soit avoir voté contre.

Dans tous les autres cas, approbation ou abstention, vous ne pourrez plus contester ce qui a été voté.

Vous devez par ailleurs être copropriétaire au moment où l'assemblée s'est tenue.

Si vous avez acheté un lot peu de temps après, vous ne pourrez pas, sauf clause expresse de votre contrat de vente vous subrogeant au vendeur, en contester les résolutions.

Vous pourrez toutefois vous prévaloir de l'illégalité des décisions par voie d'exception (CA Paris, 23ème Ch. B, 29 mars 2001).

Si un copropriétaire vient à quitter une assemblée générale avant qu'il ne soit procédé à tous les votes, il a intérêt à faire mentionner le moment de son départ sur la feuille de présence pour attester qu'il sera défaillant pour les votes ultérieurs et ainsi conserver son droit de contester les décisions prises en dehors de sa présence (C. Cass. 3ème civ. 5 octobre 1994).

Dans le cas contraire, il risquerait d'être considéré par déduction comme ayant participé favorablement à la prise de décision et de ne pas pouvoir contester les décisions prises après son départ.

Si vous êtes co-indivisaire, vous pouvez également agir au nom de l'indivision si vous vous êtes déclaré comme mandataire commun au syndic de sorte à être destinataire de la convocation. Les tribunaux considèrent alors que vous avez un mandat d'ester tacite (C. Cass. 3ème civ., 11 octobre 2000) ; à défaut vous serez déclaré irrecevable (CA Paris 23ème ch. B, 25 mai 2000).

 

2.    Quel est le délai pour agir ?

Une fois l'assemblée close, le syndic a 2 mois pour rédiger le procès-verbal et vous le faire parvenir par recommandé AR. A compter de la réception de ce procès-verbal d'assemblée, vous disposez de 2 mois pour en contester le contenu en justice (plus précisément à compter de la première présentation du recommandé à votre domicile).

Ce délai est impératif et préfix : il ne peut pas être suspendu.

Si personne ne conteste les décisions de l'assemblée dans un délai de 2 mois, celles-ci deviennent définitives, mêmes si elles sont irrégulières (Cass. civ. 09/01/1973 - Bull. cass. 12/1970), à moins que vous n'ayiez pas été convoqué régulièrement à cette assemblée (Cass. civ. 17/07/1975 - IR Copro 1975-174).

Ce délai de 2 mois ne vaut que pour une notification effective et régulière. si la notification du procès verbal n'a pas eu lieu, si elle a été faite de façon irrégulière (lettre simple) ou si le P.V. ne mentionne pas l'article 42, le délai de contestation sera alors de 10 ans.

 

3.    Quelles résolutions peut-on contester ?

Seules les délibérations présentant le caractère de décision (au sens de l'art. 42 L. 65) peuvent être contestées.

Il faut donc qu'il y ait eu vote. Ainsi ne sont pas considérées comme étant des décisions les avis, les simples accords de principe, les décisions ne figurant pas à l'ordre du jour.


Il faut pas nécessairement que cette décision vous fasse grief : vous pouvez contester une décision pour tout motif, mais vous ne pourrez obtenir de dédommagement que si une décision vous cause un préjudice certain, évaluable et direct.

Vous pouvez contester une assemblée générale, ou une de ses résolutions seulement, pour plusieurs motifs :

  • manquement à une règle légale de forme (dans ce cas, l'assemblée, ou selon les cas une de ses résolutions seulement, sera annulée) : manquement aux règles de convocation, absence de transmission des documents obligatoires, prise de décisions non prévues à l'ordre du jour, non-respect des règles de majorité, absence d'annexion de l'article 42 de la loi de 1965.
  • manquement à une règle de fond (abus, erreur, décision vous faisant grief) : la sanction sera soit l'annulation de la décision, soit l'octroi de dommages-intérêts.

 

4.    Comment contester une décision ?

Une assemblée générale, ou l'une de ses décisions, ne peut être contestée que par la voie d'une action judiciaire, entreprise dans un délai strict et sous forme d'une assignation déposée au greffe du tribunal compétent.

Vous devrez prendre un avocat et faire l'avance des frais de procédure, mais vous pourrez récupérer ces frais si vous gagnez votre procès (article 700 du NCPC).

Auparavant, la jurisprudence considérait qu'au regard de la loi les frais de justice devaient être supportés par tous les copropriétaires du syndicat, même ceux qui avaient obtenu gain de cause contre lui. L'art. 10-1 de la Loi de 1965 (introduit par la loi SRU) a rectifié cette aberration, en énonçant "Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."

 

5.    Comment agir ?

L’action doit être introduite devant le Tribunal de Grande Instance (article R 311-1 du Code de l'organisation judiciaire) du lieu de l'immeuble (article 62 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Elle doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic (Cass. 3ème Civ. 10 juin 1981).

La demande ne doit pas se borner à demander l'annulation de l'assemblée, mais viser les délibérations que le demandeur conteste.

L'action doit être en principe introduite par voie d'assignation, la constatation peut être formée par voie de conclusion dans le délai légal.

Si une décision est entachée de nullité, l'assemblée générale peut délibérer à nouveau sur le même objet, cette fois de manière régulière, cela a pour effet de rendre sans objet l'action en nullité de la première délibération.

 


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