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La promesse de vente : le rôle de l'avocat en droit immobilier

Les avant-contrats

 

La vente d'un bien immobilier est presque toujours précédée d'un "avant-contrat" par lequel le futur vendeur ou le futur acquéreur veulent manifester leur intérêt pour l'opération tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de financement, obtention préalable de documents ou d'informations).

Il existe trois principaux types d'avant-contrats: la promesse unilatérale de vente, l'offre d'achat et le compromis de vente. Chacun de ces actes a des conséquences importantes et différentes, sur lesquelles votre avocat, si vous le contactez avant de vous engager, attirera votre attention et vous conseillera utilement.

Ne vous fiez en effet jamais à l'intitulé de l'acte : il est des "promesses" ou des "offres" qui sont des engagements définitifs et seule une lecture attentive du contenu de l'acte vous permettra de savoir ce à quoi vous vous engagez.

Ces avant-contrats ne concernent pas les ventes d'immeubles en cours de construction. Dans ce cas, seul un "contrat de réservation" peut être passé.

 

Acquisition d'un immeuble à usage d'habitation : un délai avant de s'engager

Les personnes qui cherchent à acquérir un bien immobilier à usage d'habitation bénéficient d'un délai de sept jours avant d'être engagées.

Cette mesure ne concerne que les acquéreurs qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier ; elle s'impose en revanche à tous les vendeurs, professionnels de l'immobilier ou non.

Le principe en est le suivant :

  • Si la vente est précédée d'un avant-contrat "sous seing privé",
    c'est-à-dire signé seulement par le vendeur et l'acquéreur et ce, même en cas de présence d'un intermédiaire, notaire ou agent immobilier. Le vendeur doit notifier à l'acquéreur un exemplaire de l'acte signé, par LR ou AR ou acte d'huissier.
    L'acquéreur dispose alors d'un délai de sept jours au cours duquel il peut se rétracter. S'il le fait, il n'est plus tenu d'un quelconque engagement envers le vendeur.
    Toutes les sommes qu'il aurait déjà versées à un agent immobilier ou à un notaire doivent lui être restituées dans les 21 jours de la rétractation (attention : tout versement direct au vendeur pendant cette période est interdit). 
  • Si l'avant-contrat est conclu par acte authentique, c'est-à-dire qu'il est rédigé et signé également par le notaire, celui-ci doit préalablement notifier à l'acquéreur un projet de l'acte.
    L'acquéreur dispose alors d'un délai de sept jours pour réfléchir. Aucun versement ne peut être reçu ou exigé de lui pendant ce délai. A son expiration, l'acquéreur peut décider de conclure ou non l'avant-contrat.
    La notification du projet d'acte établi par le notaire s'effectue soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d'huissier, ou encore par remise contre émargement ou récépissé. Les délais courent à compter du lendemain de la première présentation de la lettre ou de la remise de l'acte. Dès lors que l'acquéreur ne s'est pas rétracté ou a décidé de poursuivre son projet après les sept jours de réflexion, l'avant-contrat peut produire ses effets, lesquels varient selon qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente, d'une promesse d'achat ou d'un compromis de vente.

 

La promesse unilatérale de vente

Qui s'engage à quoi ?

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage à vendre son bien à une personne déterminée (le "bénéficiaire").

Il donne ainsi en exclusivité une "option" au bénéficiaire, en général pour un temps limité. Si dans le délai qui lui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter (on dit qu'il "lève l'option"), la vente sera considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse.

Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeur pourra reprendre son entière liberté et vendre le bien à quelqu'un d'autre.

ATTENTION : le fait, pour le bénéficiaire, de "signer une promesse unilatérale de vente" ne signifie pas qu'il s'engage à acquérir mais simplement qu'il accepte les conditions de cette offre au cas où il se décide à acheter.

 

 

Que doit contenir la promesse ?

Puisque la promesse se transforme en vente lorsque l'option est levée, elle doit préciser dès le début toutes les conditions de la vente.

Avant de signer une promesse, il faut donc être en possession de toutes les informations utiles. Il s'agit notamment :

  • de l'état civil du vendeur, de sa situation familiale, ainsi que de sa qualité de propriétaire et de l'origine de la propriété du bien qu'il veut vendre (précédente acquisition, donation). L'identité exacte et la situation familiale du bénéficiaire doivent être également vérifiées;
  • de la description complète du bien (localisation, destination d'habitation, de commerce ou de bureau, contenance, désignation cadastrale, situation locative) et de ses accessoires (caves, greniers, garages, jardin, mobilier éventuel);
  • s'il s'agit d'un lot de copropriété, de la superficie de la partie privative de ce lot (la "loi CARREZ" rend obligatoire cette mention dans l'avant-contrat) et il est souhaitable, pour des raisons de responsabilité, que ce métrage soit effectué par un professionnel ; il est également vivement conseillé d'être informé du montant des charges, de l'état de leur paiement par les copropriétaires et des dernières décisions de l'assemblée générale, notamment quant aux travaux qui ont été votés et à leur montant. Certaines de ces informations seront obligatoirement demandées par le notaire au syndic après la signature de l'avant-contrat;
  • des informations sur les travaux qui ont été le cas échéant effectués dans les lieux (nature, plans, assurances, autorisations administratives ou de la copropriété, achèvement);
  • des certificats exigés par la réglementation sur l'amiante, le plomb ou les termites;
  • et bien entendu le prix, le régime fiscal de la vente (TVA ou droits d'enregistrement) et les modalités de paiement (comptant, à terme, recours à un emprunt)

Si toutes les informations utiles ne peuvent pas être immédiatement mises à la disposition du bénéficiaire, il est prudent de soumettre la réalisation de la vente à leur production ; on parle alors de "condition suspensive".

Il en va de même si des démarches doivent être faites (obtention d'un permis de construire, par exemple) ou si des événements doivent préalablement intervenir (départ d'un occupant, par exemple).

Enfin, certaines informations indispensables à la réalisation de la vente ne pourront être communiquées qu'après la signature de la promesse de vente en raison des délais nécessaires à leur obtention. Il s'agit principalement de celles qui concernent la situation du bien au regard des règles d'urbanisme, la purge des droits de préemption et les éventuelles inscriptions hypothécaires.

 

Que mentionner quand le bénéficiaire a besoin d'un prêt ?

Lorsque le bien est à usage d'habitation, les articles L.312-15 et suivants du Code de la consommation exigent que la promesse unilatérale de vente indique si le prix sera payé, avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier. Si un ou plusieurs prêts sont prévus, l'acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de leur obtention. Le bénéficiaire dispose pour cela d'un délai qui ne peut être inférieur à un mois.

Si le bénéficiaire n'obtient pas son prêt, il sera libéré de ses engagements et toutes les sommes qu'il aurait déjà versées au vendeur devront intégralement lui être remboursées, dont l'indemnité d'immobilisation (voir ci-après).

Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l'acte une mention de sa main, par laquelle il reconnaît avoir été informé, que déclarant qu'il ne recourt pas à un prêt, il ne pourrait plus se prévaloir du fait qu'il ne l'a pas obtenu s'il devait par la suite en solliciter un. Ce, dans le but de demander la restitution de l'indemnité d'immobilisation. A défaut d'une telle mention, le bénéficiaire pourrait faire jouer la condition suspensive pendant toute la durée de la promesse.

Pour les biens à usage autre que d'habitation, cette condition suspensive n'est pas obligatoire ; le bénéficiaire doit donc veiller en cas de besoin à ce qu'elle soit mentionnée dans l'acte; à défaut, il ne pourra pas s'en prévaloir.

 

 

Qu'est-ce qu'une clause de débit et une clause pénale ?

 

Clause de dédit

Certaines promesses contiennent une "clause de dédit" par laquelle le vendeur (ou l'acquéreur) se réserve le droit de revenir sur son engagement, même après la levée de l'option, moyennant le versement d'une certaine somme. Cette clause est rare mais légale et, en cas de rétractation, le bénéficiaire ne peut obtenir du vendeur que le versement de la somme prévue.

 

Clause de pénale

Lorsque la promesse contient une "clause pénale", celle-ci fixe le montant de la somme que celui qui n'a pas exécuté ses obligations doit verser à l'autre ; son montant peut être réduit ou augmenté par le juge.

ATTENTION : ne vous fiez pas à l'intitulé des clauses; seul leur contenu compte. L’avocat vous renseignera utilement sur la portée des clauses de la promesse.

 

L'offre d'achat

L'offre d'achat (également appelée "promesse d'achat" ou "option d'achat") est parfois inexactement présentée au candidat acquéreur comme un acte qui ne l'engage pas et qui lui permet de simplement retenir le bien immobilier, le temps de réfléchir.

Mais attention, l'offre d'achat est en réalité un acte important : elle n'engage que l'acquéreur à acheter le bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du bien) si celui-ci déclare vouloir le vendre. C'est pourquoi cette offre doit avoir une durée limitée. Dès son acceptation par le vendeur, la vente devient définitive (voir la promesse de vente).

Depuis le 1er juin 2001, il est interdit de demander au candidat acquéreur qui signe une offre ou une promesse d'achat de verser une quelconque somme au vendeur ou à un intermédiaire. Lorsque le projet d'acquisition porte sur un bien immobilier à usage d'habitation, les délais de rétractation ou de réflexion devront être purgés.

L'offre d'achat doit comporter les mêmes mentions que la promesse de vente, notamment en ce qui concerne les conditions suspensives. Sa durée doit être limitée.

 

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (parfois également appelé "promesse synallagmatique de vente") les deux parties s'engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjà une vente dès lors que le bien immobilier est identifié et que son prix est fixé.

ATTENTION : le compromis de vente est déjà une vente et non une simple promesse.

Lorsque le projet d'acquisition porte sur un bien immobilier à usage d'habitation, les délais de rétractation ou de réflexion s'appliquent comme pour la promesse de vente.

Dès lors que l'acquéreur n'a pas renoncé à son projet d'achat, la somme d'argent versée par l'acquéreur à la signature (en général 10 % du prix) constitue un acompte sur le prix de vente et ne pourra pas lui être restituée (sauf si des conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais, et notamment celle qui concerne un éventuel emprunt).

Personne n'a donc à lever d'option : les engagements réciproques sont immédiatement irrévocables et, en cas de difficultés, chacun pourra contraindre l'autre à payer le solde du prix convenu et à régulariser la vente par acte authentique pour qu'elle puisse produire tous ses effets.

Toutes les observations précédemment faites à propos de la promesse unilatérale de vente sont applicables au compromis de vente, en ce qui concerne le contenu de l'acte, les dispositions relatives aux emprunteurs, les clauses de dédit ou les clauses pénales et les conditions suspensives.

 

 

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Maître Nathalie ROZE

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