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Avocats immobilier : que faire en cas de loyers impayés ?

Le propriétaire d'un bien immobilier proposé à la location est souvent confronté à des impayés.

 

Il existe diverses procédures de recouvrement qui sont souvent le préalable à l'expulsion du locataire indélicat.

 

Pour avoir le droit d'expulser un locataire, il est en effet nécessaire d'avoir une décision de justice.

Ce n'est qu'avec cette décision que la procédure peut être mise en œuvre en suivant des étapes successives.

 

Le tribunal compétent est le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

La procédure est orale.

 

Le propriétaire a la possibilité de saisir le juge d'instance en urgence, via une assignation en  référé, ou au fond.

 

Les procédures d'urgence

 

1. Le référé

 

Le propriétaire peut saisir le juge à condition :

- qu'il y ait urgence à faire expulser les occupants de son logement,

- qu'il n'y ait pas de contestation sérieuse.

Dans ce cas, le juge d'instance recherche juste si l'occupation du logement constitue un trouble manifestement illicite ou si celle-ci risque de créer un dommage imminent.

En pratique, le plus souvent, le propriétaire saisit le juge des référés pour mettre en œuvre la clause résolutoire insérée dans le bail ou dans le cas d'une occupation sans titre.

 

2. Le référé d'heure à heure

 

Le propriétaire doit déposer une requête « à fin d'assigner d'heure à heure » auprès du président du tribunal d'instance.

Cette procédure présente l'avantage majeur pour le propriétaire d'assigner le locataire ou l'occupant sans titre pour une audience à quelques jours ou même quelques heures suivant la signification de l'assignation.

 

3. L'ordonnance sur requête

 

Cette procédure particulière permet au propriétaire de demander au juge l'expulsion des occupants sans titre dont il ne connaît pas l'identité.

 

Les procédures au fond

 

Dans ces procédures, le juge va analyser la situation personnelle de l'occupant pour décider ou non de son expulsion.

 

Si le juge prononce l'expulsion, le jugement ne sera exécutoire qu'après l'expiration du délai d'appel à moins que le propriétaire n'ait demandé l'exécution provisoire et que le juge l'ait accordé.

 

Le propriétaire peut profiter de cette décision d'expulsion pour obtenir la condamnation de l'occupant sans titre pour d'autres motifs accessoires à l'expulsion.

 

1.   Le paiement des indemnités d'occupation

 

Quand le juge décide que l'occupant est déchu de son titre d'occupation, le loyer et les charges qu'il versait à son propriétaire sont remplacés par des indemnités d'occupation, dont le juge fixe le montant, même si, généralement il s'agit du montant du loyer et des charges précédentes.

Il faut que le propriétaire soit très vigilant car cette condamnation par le juge n'est pas automatique : il faut que le propriétaire en ait fait la demande dans son assignation.

Enfin, il ne faut pas oublier que même si la mesure d'expulsion a été exécutée, le propriétaire, grâce à la prescription quinquennale, est en droit de réclamer le versement des occupations durant 5 ans.

 

2.   L'astreinte

 

Cela permet au propriétaire de contraindre avec plus de rapidité l'occupant à quitter les lieux sous peine d'être condamné au paiement d'une somme d'argent par jour de retard.

 

Une fois la décision d'expulsion obtenue, le propriétaire doit alors la faire exécuter, ce qui en pratique, requiert l'accomplissement de différents actes, essentiels sous peine de nullité de la procédure. 

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Maître Nathalie ROZE

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